Les logements HLM acquis en Vefa

État des lieux en Gironde – Enjeux

Les Ventes en État Futur d’Achèvement (Vefa), appelées aussi « Ventes sur plan », ont ceci de particulier qu’elles s’appliquent à des logements qui n’existent pas encore. Elles concernent principalement des promoteurs immobiliers, en qualité de vendeurs d’une part, et tous types d’acquéreurs d’autre part, y compris les organismes HLM.

Cependant, les bailleurs sociaux ont un statut et des missions qui relèvent d’autres enjeux que ceux d’un investisseur particulier qui chercherait à se constituer un patrimoine immobilier, une solution d’optimisation fiscale ou simplement à accéder à la propriété pour avancer dans son parcours résidentiel.

Les bailleurs sociaux ont pour objectif de fournir des logements abordables aux populations aux ressources les plus modestes. Une partie de leur tâche porte sur la gestion de ces logements et les modalités de mises à disposition aux habitants, très majoritairement par de la location. Mais avant cela, les bailleurs doivent « produire » du logement social et se constituer un patrimoine immobilier.

Plusieurs moyens sont mobilisés pour y parvenir : le principal consiste pour les bailleurs à construire eux-mêmes les logements en maîtrise d’ouvrage directe ; un autre moyen revient à acheter des logements privés déjà existants (avec ou sans travaux) pour les requalifier en logements locatifs sociaux ; enfin, depuis une trentaine d’années, les bailleurs sociaux peuvent acheter des logements neufs aux promoteurs immobiliers pour les intégrer dans leur patrimoine « HLM », notamment par la Vefa.

Historiquement, la construction en propre de logements par les bailleurs constituait une de leur principale action. Ils y ont acquis une culture, des compétences et des savoir-faire tout autant en matière de conception et de production (avec notamment des spécificités et des avancées architecturales reconnues) que d’aménagements urbains en tant que contributeurs à la « fabrique de la ville ». Ils gardent aussi leur rôle de maîtrise d’oeuvre sociale en prenant en charge la gestion locative de ces logements bien au-delà de l’acte de construction ou d’achat.

La Vefa HLM vient bousculer ce parcours historique puisqu’elle donne lieu à un nouvel acteur dans la production du logement social en France : les promoteurs immobiliers. Alors que les enjeux en matière de construction de logements abordables et de qualité sont de plus en plus pressants et que les objectifs quantitatifs de production s’imposent de plus en plus aux territoires, quelles conséquences l’arrivée de nouveaux acteurs liés aux marchés privés va-t-elle avoir sur le monde du logement social ? Au-delà de la sphère des organismes HLM, ce mode de faire a-t-il un impact sur les territoires concernés ou éloignés de ces dispositifs ?

Ces dernières années, la montée en puissance de la Vefa HLM a déjà fait l’objet d’une littérature abondante. Les enjeux et les conséquences de ce nouveau mode de production font débat et leur appréhension varie selon l’acteur (opérateur privé ou social, collectivité) et le territoire (zone tendue ou non) concerné.

Cette étude vise à illustrer localement ce phénomène encore peu mesuré. D’abord par une analyse quantitative des logements Hlm de Gironde qui ont été acquis grâce à la Vefa en étudiant leurs caractéristiques (type de financement, typologie, niveau de loyers…) et leur répartition territoriale. Ensuite par le recensement des opportunités, menaces et points de vigilance identifiés par les acteurs girondins lors d’entretiens menés avec les représentants des opérateurs (ARHlm de Nouvelle-Aquitaine, la FPI Nouvelle-Aquitaine) et des collectivités territoriales (Bordeaux Métropole, Département de la Gironde).