/ 2021
Entre un mouvement Hlm structuré depuis un siècle, qui apporte de véritables réponses sociales, et le rêve d’une France de propriétaires entretenu par certains élus, le parc locatif privé est peut-être celui qui fédère le moins. En matière de politiques publiques, il se construit plutôt par défaut que par projets. Il fait davantage l’objet de mesures d’accompagnement et d’encadrement que de stratégies de localisation, de typologies de logements, ou de qualité d’offre.
Sa production est encouragée par des dispositifs nationaux d’incitation fiscale, qui sont aussi territorialisés. Les collectivités locales accompagnent cette production par des expérimentations en matière d’encadrement des loyers ou de permis de louer par exemple. Par ailleurs, les règlementations sont de plus en plus précises en ce qui concerne les cautions et garanties afin de mieux sécuriser les propriétaires bailleurs. Ceux-ci sont aussi aidés par l’Anah pour la prise en charge de travaux d’amélioration du logement. Le plafonnement des loyers à l’IRL (Indice de Révision des Loyers), même à la relocation dans les zones dites tendues, sécurise, quant à lui, les locataires. Ces derniers sont aussi soutenus par les aides financières attribuées par la Caf.
Porté par des acteurs non institutionnels divers, le parc locatif privé est ainsi le moins étudié et documenté des modes d’habitation. Les populations qui y résident sont celles qui sont aussi les moins évidentes à identifier : elles sont souvent plus hétérogènes et, de ce fait, moins bien ciblées en matière d’accompagnement des politiques publiques.
Il demeure pourtant un parc à reconsidérer qui présente des avantages, notamment par sa grande souplesse d’utilisation pour les locataires. Financièrement, il est moins engageant que l’accession à la propriété qui induit un prêt bancaire sur plusieurs années, des taxes diverses, et des charges annexes pas toujours prévues dans un budget. Même si les propriétaires bailleurs sont généralement exigeants en termes de dispositifs de garanties et/ou de caution, il reste plus facile d’accès que le parc locatif social. Par définition, ce dernier n’est accessible que sous conditions de ressources, même si 60 % des Français y sont éligibles et, surtout, sa disponibilité est souvent insuffisante au regard des nombreuses demandes, notamment dans les secteurs tendus.
Le parc locatif privé participe aussi à l’attractivité d’un territoire. Il est indispensable dans le panel d’offres résidentielles car il propose des solutions de souplesse pour différents publics, notamment ceux qui sont les marqueurs de la population des métropoles (étudiants, jeunes actifs, nouveaux arrivants, professionnels en mission pour quelques mois…). C’est aussi le parc qui contribue le plus à la production de logements dans le territoire de la métropole bordelaise. Entre 2010 et 2019, il représente en effet un tiers du total des nouveaux logements et deux tiers des ventes en neuf dans la promotion immobilière. 27 100 logements neufs ont été vendus à des investisseurs en dix ans, c’est-à-dire à des propriétaires s’engageant à les mettre en location afin de bénéficier d’avantages fiscaux.
