Les logements défiscalisés récents en Gironde

Créés dans les années 1980 pour relancer la construction de logements et soutenir l’activité du BTP, les dispositifs de défiscalisation immobilière ont longtemps ignoré les questions d’aménagement du territoire.

Le dispositif « de Robien » à l’oeuvre au début des années 2000 a notamment conduit à produire des ensembles immobiliers souvent de grande taille, déconnectés de la réalité des marchés et des besoins des collectivités. Ces dérives, très médiatisées, ont durablement entaché l’image de ces produits immobiliers, alimentant les craintes des communes et faisant naître un sentiment de dépossession face à l’action des opérateurs privés.

Pour autant, quel que soit son bord politique, aucun gouvernement, depuis 1984, n’a abandonné ces outils d’incitation à la production qui sont devenus des éléments structurels du modèle économique des opérations de promotion immobilière privées. En effet, face aux besoins en logements engendrés par la pression démographique, ils permettent de développer une offre locative conséquente et utile au parcours résidentiel des ménages. Ils semblent notamment assurer une fonction de sas, des logements «où on passe», point de chute pour de nouveaux arrivants ou espace de transition lors d’une rupture dans un parcours de vie. De plus, une prise de conscience collective (Etat, communes mais aussi opérateurs et investisseurs) semble s’être opérée et les dispositifs de défiscalisation paraissent désormais avoir atteint une forme de maturité qui protégerait les territoires des dérives des années de Robien.

Estimés à près de 40 000 logements en Gironde (soit 6,5 % du parc), ils représentent en 2018, 60% de la production de logements collectifs neufs.
Toutefois, difficiles à observer, éloignés de la sphère de l’action publique, ces logements «investisseurs» continuent de faire l’objet d’une certaine méfiance de la part des élus dont certains redoutent qu’ils ne deviennent les copropriétés dégradées de demain.

En mixant les méthodes quantitatives (repérage, analyse des prix) et qualitatives (entretiens avec des territoires, des opérateurs mais aussi gestionnaires et habitants), cette étude a pour ambition de prendre la mesure du phénomène du développement des logements «investisseurs» dans les territoires girondins et d’éclairer les enjeux.
En effet, les logements défiscalisées véhiculent de nombreux stéréotypes : «les produits investisseurs envahissent la production», «ils contribuent à l’augmentation des loyers», «ils déstabilisent le marché immobilier»… Autant d’idées reçues que cette étude permet de confirmer ou d’infirmer.
Sans développer un discours alarmiste, elle permet de mettre en évidence les points de vigilance auxquels les collectivités doivent être attentives pour créer des logements qualitatifs répondant aux besoins de leur population.