/ 2018
Le comité de pilotage de l’observatoire de l’habitat du 2 février 2017 a confirmé la nécessité de produire un porter-à-connaissance des copropriétés en Gironde, jusqu’alors inexistant. Ce diagnostic initial combine état du parc et qualification pour une première évaluation de leur potentiel de fragilité. L’analyse intègre des données statistiques sur le logement et sur le profil des ménages.
Ce rapport d’étude présente dans un premier temps des éléments de contexte autour de la question des copropriétés : les politiques publiques engagées ; quelques références nationales sur le parc ; le diagnostic déjà effectué par l’Anah sur les copropriétés fragiles.
Dans un deuxième temps, des analyses territorialisées décrivent la situation locale en mesurant les volumes de copropriétés en Gironde et en les qualifiant.
En dernière partie, une proposition de classement est faite sur le potentiel de fragilité.
Le logement, qui constitue généralement le principal poste des dépenses des ménages, est une préoccupation constante des politiques publiques. Ce constat devrait mieux identifier les enjeux autour des questions relatives à l’état de santé des copropriétés et pourtant elles restent dans l’angle mort des opérations de renouvellement urbain. Des dispositifs existent mais ils sont parfois complexes à mobiliser, ou actionnés à des fins plus curatives que préventives. Prévenir est bien l’objectif majeur de cette étude qui, en participant à l’amélioration de la connaissance des copropriétés en Gironde, identifie également un potentiel de fragilité.
Le diagnostic distingue la situation des copropriétés à l’échelle de Bordeaux Métropole de celles situées en dehors.
• Hors métropole, trois grands constats :
– des copropriétés principalement à vocation touristique ou de résidences secondaires dans la partie ouest du département ;
– la présence de copropriétés plus anciennes et plus petites dans les centres urbains historiques ;
– un poids de plus en plus important des grandes copropriétés récentes, certainement favorisées par les dispositifs de défiscalisation, qui viennent enrichir l’offre de logements dans des communes périurbaines en croissance.
• Dans Bordeaux Métropole, trois grands enseignements :
– une forte concentration des copropriétés anciennes et petites dans le centre historique de Bordeaux ;
– un parc de copropriétés vieillissant, tout comme ses nombreux propriétaires occupants, dans les secteurs de « faubourgs » urbains à l’ouest de la métropole ;
– le développement d’un parc de copropriétés récentes défiscalisées, souvent de grande dimension et qui se répartit de manière homogène sur le territoire métropolitain, notamment en première périphérie de l’hypercentre de l’agglomération.
Les résultats du classement montrent que les copropriétés potentiellement les plus fragiles sont principalement des petites copropriétés anciennes, localisées en centres urbains (notamment à Bordeaux). L’ancienneté des copropriétés est le principal facteur de risque de fragilité.
On retrouve quelques très grandes copropriétés, toutes sur le territoire de la métropole, correspondant à des immeubles d’après-guerre dans les quartiers d’habitat social ou de faubourgs.
