La réhabilitation des logements anciens

Comprendre, prioriser, accompagner.

Alors que les efforts de la puissance publique en faveur d’une production de logements neufs importante et de qualité commencent à porter leurs fruits, la réhabilitation du parc de logements anciens, sujet moins investi jusqu’à présent par les politiques locales de l’habitat, apparaît comme un enjeu particulièrement d’actualité.
Dans les secteurs tendus comme la métropole bordelaise, si une construction massive de logements neufs reste indispensable pour absorber une partie de la croissance démographique, ce « choc d’offre » est inopérant pour détendre le marché car l’argument majeur de la baisse des prix ne s’est jamais vérifié. En effet, les prix immobiliers des logements de seconde main connaissent une envolée sans précédent dépassant parfois ceux du neuf. La maîtrise des prix dans le cadre des opérations de réhabilitation est par conséquent un objectif à atteindre.
Pour les centres-villes et centres-bourgs girondins et néo-aquitains, l’enjeu de la réhabilitation des logements est tout aussi fort. Dans un contexte de marché détendu, la réhabilitation de l’habitat apparaît en effet, comme un vecteur majeur pour nourrir les projets de revitalisation des centres.
Que ce soit pour contenir les prix ou pour dynamiser un marché atone, l’intensification de l’action des collectivités en faveur du parc ancien s’avère désormais nécessaire.
Toutefois cette ambition se heurte à des nombreuses difficultés : maîtrise privée, hétérogénéité des situations urbaines, caractéristiques et qualité du bâti variables, multiplicité des acteurs…
Les collectivités ont besoin d’outils pour mieux connaître ce parc, ses caractéristiques et ses enjeux afin de définir et prioriser leur action.

L’a-urba a souhaité apporter sa pierre à l’édifice de la réflexion locale en trois temps :
Un temps pour comprendre. A partir de l’analyse de bilans d’opérations de réhabilitation de logements anciens, l’étude définit les étapes de la réhabilitation et apporte un éclairage sur la formation des prix.
Un temps pour prioriser. L’a-urba propose une réflexion sur le potentiel de réhabilitation des logements anciens. Partant du principe que plus la réhabilitation est complexe, plus la collectivité devra s’investir, l’agence a développé une méthode alliant analyse du contexte socio-économique des sites (attractivité démographique, situation économique, caractéristiques du marché, profil des habitants…) et caractéristiques morphologiques (en termes de bâti). En identifiant un potentiel de réhabilitation des logements anciens, ces travaux permettent de mesurer le niveau d’investissement nécessaire des collectivités dans la réhabilitation et de spatialiser les enjeux.
Un temps pour accompagner. En s’appuyant sur la parole des acteurs locaux (recueillie dans le cadre d’entretiens et lors d’une matinée d’échanges), cette étude met en évidence les enjeux, les blocages mais aussi les leviers (tant en termes financiers qu’en termes d’animation de réseau) que pourraient activer les collectivités pour favoriser et accompagner les opérations de réhabilitation de logements.
Compte tenu de la complexité et de la multiplicité des situations, cette contribution ne prétend pas à l’exhaustivité mais permet toutefois de disposer d’un socle de connaissance partagé pour mieux cerner les leviers d’action et orienter les politiques publiques en fonction des contextes locaux.