Immobilier d’entreprise 2025

l’essentiel des chiffres de l’année 2025

Qu’observe-t-on ?

Deux grandes typologies de marchés immobiliers sont observées : les bureaux qui accueillent essentiellement des établissements publics et privés du secteur tertiaire et les locaux d’activités et entrepôts qui abritent des activités productives, industrielles et logistiques.

Deux grandes familles d’indicateurs permettent de positionner les marchés :

• La demande placée qui se concrétise par une transaction au cours de laquelle une entreprise achète ou prend à bail des locaux. Sont également intégrées les opérations dites en « compte propre » pour lesquelles une entreprise construit un bâtiment pour ses propres besoins.
• L’offre à 1 an qui correspond aux locaux disponibles sur le marché à la location ou à la vente.

C’est le plus souvent en surfaces (en m²) que ces indicateurs sont exprimés. La fluidité du marché se mesure en comparant ces deux indicateurs. Si l’offre est inférieure à 1,5 fois le niveau de la demande, alors le marché est fluide.

Les indicateurs d’observation permettent de positionner les marchés en immobilier par rapport aux autres territoires, de spatialiser les dynamiques locales, mais également d’observer dans le temps les trajectoires empruntées. À l’échelle locale, les données sont fournies par l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise Bordeaux Métropole (OIEB) et analysées par l’a-urba.

Les bureaux

Bordeaux conforte sa place de premier secteur tertiaire de l’agglomération cumulant près de 40 % des surfaces placées de bureaux.

Les secteurs Ouest et Euratlantique complètent le podium avec un volume de transaction identique : 20 000 m². Ce sont également les secteurs qui concentrent l’essentiel des disponibilités de bureaux neufs dans l’agglomération.

La commercialisation de bureaux de seconde main repart à la hausse sur le secteur Sud qui maintient ainsi son rythme de transactions.

Portés par des signatures sur des produits de grande taille, les secteurs Rive droite et Nord et Bordeaux Lac affichent des performances
en hausse.

Les locaux d’activités

L’Ouest conforte son rang de place productive majeure de l’agglomération. Ce secteur enregistre un niveau de demande placée en progression et une offre neuve qui se déploie.

Le Sud doit son niveau remarquable en 2025 à l’important compte propre pour Lisea.

La Rive droite Bordeaux Métropole et le secteur Nord / Bordeaux Lac affichent des volumes placés similaires portés majoritairement par la commercialisation de produits de seconde main.

La Rive droite métropolitaine et le secteur Nord / Bordeaux Lac voient la demande placée de locaux d’activités se contracter et l’offre disponible se développer.

Les entrepots

Le secteur Sud reste la place logistique forte de l’agglomération et cumule plus de la moitié du volume de transactions de l’année.

Le Nord / Bordeaux Lac maintient son niveau (hors compte propre) par la commercialisation d’entrepôts de petite taille et de seconde main.

Les deux secteurs de la Rive droite affichent des résultats en baisse avec seulement trois transactions pour un volume inférieur à 10 000 m².

Disposant d’un tissu économique peu orienté vers les activités logistiques, le secteur Ouest n’a enregistré aucun mouvement en 2025.

Vers une reconfiguration des marchés en immobilier d’entreprise bordelais ?

L’immobilier d’entreprise bordelais semble opérer un renversement. Sur les trois dernières années, les dynamiques des marchés de bureaux et des locaux d’activités se sont inversées. Alors qu’en 2023, le marché tertiaire maintenait un rythme solide (plus de 170 000 m²) bien au-delà de celui des locaux d’activités (120 000 m²), la bascule intervient en 2024. Les écarts se creusent sur le millésime 2025 pour lequel la demande placée à destination des activités productives (178 000 m²) dépasse largement celle des bureaux (122 000 m²).

Les tendances observées au début de l’année 2026 confirment le ralentissement du marché des bureaux de l’aire métropolitaine bordelaise. Avec 42 000 m² placés sur le premier semestre de l’année, le marché enregistre une baisse de 31 % par rapport à l’exercice 2025. Cette dynamique n’est toutefois pas une spécificité locale : elle se manifeste également sur l’ensemble des villes françaises, dans une proportion équivalente à Aix-Marseille par exemple. L’agglomération de Lyon conserve sa première place des marchés de bureaux en région malgré une baisse de 39 % quand Lille (- 54 %) et Toulouse (-60 %) accusent un ralentissement plus sévère.