Deux grandes typologies de marchés immobiliers sont observées : les bureaux qui accueillent essentiellement des établissements publics et privés du secteur tertiaire et les locaux d’activités et entrepôts qui abritent des activités productives, industrielles et logistiques.
Deux grandes familles d’indicateurs permettent de positionner les marchés :
La demande placée qui se concrétise par une transaction au cours de laquelle une entreprise achète ou prend à bail des locaux. Sont également intégrées les opérations dites en « compte propre » pour lesquelles une entreprise construit un bâtiment pour ses propres besoins.
L’offre à 1 an qui correspond aux locaux disponibles sur le marché à la location ou à la vente.
C’est le plus souvent en surfaces (en m²) que ces indicateurs sont exprimés. La fluidité du marché se mesure en comparant ces deux indicateurs. Si l’offre est inférieure à 1,5 fois le niveau de la demande, alors le marché est fluide.
Les indicateurs d’observation permettent de positionner les marchés en immobilier par rapport aux autres territoires, de spatialiser les dynamiques locales, mais également d’observer dans le temps les trajectoires empruntées. À l’échelle locale, les données sont fournies par l’Observatoire de l’immobilier d’entreprise Bordeaux Métropole (OIEB) et analysées par l’a-urba.
Des dynamiques contrastées en 2024 dans un contexte de ralentissement des marchés immobiliers
Les bureaux
Bordeaux reste le premier secteur de l’agglomération malgré une forte contraction des transactions de produits neufs. Il représente un tiers de la demande placée totale.
Euratlantique fait son retour sur la deuxième marche du podium. Il s’agit du seul secteur géographique en progression par rapport au millésime précédent.
Troisième secteur tertiaire de l’agglomération, l’Ouest affiche toutefois une offre de bureaux conséquente qui représente 3 années de commercialisation.
Le Sud affiche un ralentissement de la consommation de bureaux de seconde main qui conduit à un rebond de l’offre.
La Rive droite et le secteur Nord et Bordeaux Lac affichent des performances plus modestes.
Les locaux d’activités
L’Ouest maintient sa position de leader, porté par les grands comptes du secteur de l’aéronautique.
Le Sud est en progression continue sur toutes les typologies de produits.
La Rive droite hors Bordeaux Métropole affiche d’excellentes performances et attire de nouvelles entreprises productives.
La Rive droite métropolitaine et le Nord / Bordeaux Lac sont les seuls secteurs dont le marché des locaux d’activités est en retrait par rapport à l’année précédente.
Les entrepôts
Le secteur Sud conforte son rôle de place logistique majeure de l’agglomération bordelaise.
Sous l’effet d’importants comptes propres, l’Ouest se positionne exceptionnellement à la deuxième position.
La Rive droite hors Bordeaux Métropole et le secteur Nord / Bordeaux Lac maintiennent leurs dynamiques à la faveur de transactions logistiques de grande taille.
La Rive droite métropolitaine n’enregistre quant à elle qu’une seule transaction en entrepôts.
L’agglomération bordelaise, nouvelle place forte des activités productives et logistiques ?
Dans un contexte de crise du secteur de l’immobilier, les dynamiques de marché en immobilier d’entreprise de manière générale, et en locaux d’activités en particulier, restent contrastées à l’échelle nationale en 2024. Le marché francilien est en retrait de 20 % par rapport au millésime précédent. Le même ordre de grandeur est constaté sur les places lyonnaise et nantaise. Aix-Marseille accuse en revanche un repli de plus de 45 % de sa demande placée. Parmi les territoires qui affichent une dynamique positive, Bordeaux tire son épingle du jeu aux côtés de Lille et Toulouse.
La bonne performance affichée par la place bordelaise tient essentiellement au rebond des comptes propres comptabilisés cette année. Ils pèsent pour 27 % de la demande placée totale contre 11 % en 2023. La dizaine d’opérations comptabilisées reflète la diversité des secteurs d’activités productifs implantés sur le territoire : maroquinerie de luxe, aéronautique, BTP ou encore filière viticole.
La prépondérance des comptes propres est encore plus marquée sur le marché des entrepôts. En 2024, ils représentent près de la moitié de la demande placée contre 22 % lors du millésime précédent. Ce sont les secteurs de l’aéronautique et du vin et spiritueux qui ont plus particu- lièrement porté ce marché. De manière générale, le renforcement des comptes propres en période de crise est un marqueur fort de la confiance que témoignent les utilisateurs envers notre territoire. Cette tendance, qui semble se confirmer pour le démarrage de l’année 2025, est une source d’optimisme pour les marchés immobiliers bordelais.
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