Comment sortir de la crise du logement abordable ?
Quelles pistes de déblocages des parcours résidentiels ?
Retour sur la conférence-débat du 23 septembre 2024
Une crise du logement « trop cher » ?
Depuis une vingtaine d’années, la France connait une crise structurelle du logement. À partir de 2008, un découplage entre les prix immobiliers et les revenus des ménages s’est opéré : les prix immobiliers ont augmenté 1,8 fois plus que les revenus des ménages (Friggit, 2021).
Dans ce contexte, le pouvoir d’achat immobilier des jeunes, des couples avec enfants et des familles monoparentales s’est particulièrement dégradé. Cette dégradation a pour partie été absorbée par l’amélioration constante des conditions d’accès au crédit (baisse des taux ou encore allongement de la durée). Néanmoins, une partie des ménages a progressivement été évincée de l’accession à la propriété, notamment les ménages modestes et de classes moyennes. Ces ménages, qui ne peuvent plus accéder à la propriété, en raison de la cherté des logements au regard de leurs revenus, restent locataires. Dans ces conditions, ils ne permettent pas à d’autres ménages de louer ces logements au moment où eux accéderaient à la propriété.
Plus récemment, à cette crise structurelle s’ajoute une crise immobilière marquée par la remontée des taux d’intérêt (même si on note une récente inflexion) rendant l’accession à la propriété encore plus socialement sélective et renforçant le blocage de la chaine du logement.
Ce dernier conditionne les possibilités d’entrer sur les marchés du logement, aussi bien à l’achat qu’à la location, de s’y maintenir et de déménager, notamment dans des villes à forte attractivité économique et résidentielle.
Ainsi, derrière la question de l’offre et des prix immobiliers, l’enjeu majeur réside dans la connaissance et la compréhension des parcours résidentiels, de leur fluidité et de leurs points de blocage.
Que retenir ?
À partir de 2008, un découplage des prix immobiliers par rapport aux revenus des ménages a entrainé un blocage de la chaine du logement. Ce constat interroge les parcours résidentiels et leur fluidité.
Quels rôles jouent les politiques publiques face à la crise du logement ? Quels sont leurs effets à l’échelle locale sur les conditions d’accession à la propriété ?
Face à la crise du logement, les politiques publiques de l’habitat telles que le PTZ1 ont pour objectif de solvabiliser la demande des ménages et de fluidifier ainsi les parcours résidentiels. Toutefois, ces dispositifs, qui ne sont pas identiques selon les territoires et qui varient dans le temps (Lebrun, 2022), se révèlent être aussi des facteurs d’inégale accumulation patrimoniale, notamment lorsqu’ils favorisent des zones denses et déjà chères.
En fonction de ces conditions (micro) locales, trois trajectoires d’accession à la propriété avec des points de blocage différenciés sont mises en évidence par l’équipe de chercheurs structurée autour de Renaud Le Goix2 :
- Une première tend vers une vulnérabilité croissante des ménages : la difficulté pour ces ménages est le risque de dévalorisation de leurs biens au sein de marchés avec une faible croissance ou une dégradation des prix. À terme, cela pourrait les bloquer dans un logement difficile à revendre.
- Une deuxième tend vers la consolidation et la transmission de richesse résidentielle : dans les quartiers les plus centraux et les plus chers, les ménages s’appuient à la fois sur un endettement élevé et un apport important, issu du patrimoine. Les acquisitions sont marquées par des ratios prix/revenus et dettes/revenus exceptionnellement élevés, suggérant des biens acquis avec un patrimoine personnel issu de la vente d’autres actifs ou par des transferts patrimoniaux intergénérationnels. Ces parcours résidentiels sont fluides car ils sont portés en grande partie par le patrimoine familial (des parents ou des grands-parents), posant la question des ménages modestes ne bénéficiant pas de ce type de transferts. Ils ne peuvent pas rester sur place ou sont expulsés.
- Une troisième dynamique, entre les deux, évoque un mode de renouvellement incertain de la richesse. Ce sont des trajectoires de ménages de classes moyennes et moyennes supérieures dans des zones où les maisons neuves et les petites propriétés sont surreprésentées. Une partie d’entre eux investit dans des biens locatifs pour générer des revenus. Une autre partie d’entre eux améliore la taille ou la qualité de leur logement. Ce sont ce qu’on appelle classiquement des « gentrifieurs ». Ce sont probablement ces dynamiques qui participent le plus à la fluidité des parcours résidentiels.
« Le revenu ne dit pas tout des conditions d’accession aux biens dans les différents quartiers […]. Le patrimoine est essentiel. » Renaud Le Goix, Professeur des universités, Université Paris Cité.
« Cela [le BRS] peut être intéressant pour des jeunes ménages. C’est un outil mais qui ne résoudra pas tout. » Sophie Piquemal, VP du Département de la Gironde en charge de l’Urgence sociale.
⇒ En termes de politiques publiques, le Bail Réel Solidaire (BRS) est l’une des pistes, en constituant une alternative pérenne entre la location et l’accession afin de contourner en partie la nécessité d’un apport et/ou de revenus élevés. Elle permet à des ménages modestes ou de classes moyennes d’accéder à la propriété à un moindre coût.